[giaban][/giaban]

[motangan][/motangan]

[tomtat]

Chiêu bán hàng gây sốc, cộng với việc truyền thông thái quá có thể gây nhiều hệ lụy rất khó đo lường cho chính chủ đầu Dự án Watermark.

    [/tomtat]

[chitiet]

Việc chủ dự án Watermark cam kết sẽ trả “lợi tức” cho khách mua căn hộ đến 14% trên tổng giá trị căn hộ khiến thị trường căn hộ Hà Nội thực sự bị sốc. Thế nhưng, chiêu bán hàng gây sốc cộng với việc truyền thông thái quá có thể gây nhiều hệ lụy rất khó đo lường cho chính chủ đầu tư trong các đợt mở bán tiếp theo.

Theo thông báo của chủ đầu tư, sắp tới, DN sẽ chính thức mở bán căn hộ tại Dự án Watermark (tọa lạc tại số 395 Lạc Long Quân, quận Tây Hồ, Hà Nội) theo chương trình “Cam kết cho thuê - lợi tức lên đến 14%”. Chương trình ưu đãi này sẽ kéo dài 6 tuần, bắt đầu từ ngày mở bán, vào 5 - 6/10/2013.

Theo đó, nếu mua nhà trong thời gian diễn ra chương trình, khách hàng được chủ đầu tư cam kết trả tiền thuê nhà tối thiểu 80 triệu đồng/tháng trong 1 năm đầu tiên, kể từ ngày nhận bàn giao nhà, dù cho căn hộ đó có được cho thuê hay không. Ngoài ra, khách hàng còn được tặng gói nội thất lên đến 200 triệu đồng và miễn 1 năm phí quản lý.

Trao đổi với ĐTCK, một đại diện maketing của chủ đầu tư cho biết, Watermark Lạc Long Quân là dự án căn hộ cao cấp, được chào bán với mức giá khoảng 2.300 USD/m2. Hiện chủ đầu tư đã bán được khoảng 50% (trong tổng số 128 căn hộ) dự án.

Dự án Watermark Lạc Long Quân mới xây đến tầng thứ 5

Đại diện này thừa nhận, cũng như hầu hết các DN bất động sản, để bán được hàng trong bối cảnh thị trường còn khó khăn, DN cũng đã nghĩ đến phương án giảm giá. Tuy nhiên, mức giảm giá sẽ không thể lên đến 14% giá gốc. Vì vậy, thay vì giảm giá, DN quyết định hỗ trợ lợi tức cho khách mua nhà, sau đó sẽ tìm cách cho thuê lại để bù đắp vào phần chi phí đã hỗ trợ khách hàng.

Vị đại diện này cho biết thêm, mô hình này đã được chủ đầu tư áp dụng tại Dự án City Garden tại TP. HCM. Tại dự án này, việc tổ chức cho thuê và tìm kiếm khách hàng đều do chính chủ đầu tư lo liệu, nhưng đến nay, số lượng căn hộ đã bàn giao khá hạn chế. Vì vậy, có thể tại Dự án Watermark Hà Nội, chủ đầu tư sẽ thuê đơn vị quản lý cho thuê, để hỗ trợ DN trong việc tìm kiếm khách hàng thuê nhà.

Ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc Sàn giao dịch Nhadat24h.net cho rằng, việc chủ đầu tư đưa ra gói ưu đãi này rõ ràng đang nhằm đến nhóm đối tượng khách hàng là nhà đầu tư. Song, nhà đầu tư hiện nay khá cẩn trọng, họ không dễ dàng bỏ tiền đầu tư để mua căn hộ tại một dự án với mức giá quá cao chỉ để hưởng lợi tức trong 1 năm rồi bỏ trống. Trong khi với mức giá ấy, khách hàng còn có nhiều sự lựa chọn khác. Vì thế, việc đưa ra gói hỗ trợ gây sốc, thực tế đã gây hiệu ứng ngược nhiều hơn, vì khách hàng sẽ nghi ngờ hiệu quả đầu tư hơn là quyết định mua hàng.

Ông Trương Chí Kiên, Phó tổng giám đốc Him Lam Thủ đô phân tích: Hiện phân khúc căn hộ cao cấp rất khó bán, nhưng muốn triển khai dự án, DN vẫn phải tính cách bán hàng. Với các dự án mới mở bán lần đầu, chủ đầu tư có thể điều chỉnh giá bán theo thị trường, nhưng các dự án đã bán được một phần, nay muốn đẩy hàng tồn, việc bán hàng sẽ gặp nhiều khó khăn. Bởi, nếu giảm giá bán hàng sẽ rất dễ dấn đến mâu thuẫn, tranh chấp với nhóm khách hàng cũ, làm ảnh hưởng đến thương hiệu của đơn vị. Còn chấp nhận cào bằng giá bán cho khách hàng cũ, khoản chi phí chủ đầu tư phải bỏ ra thêm trong bối cảnh khó khăn về thanh khoản này là không nhỏ. Vậy nên, DN sẽ phải tìm cách giảm giá bằng một hình thức mới.

Việc cam kết trả cổ tức lên đến 14% qua việc cho thuê căn hộ, theo ông Kiên, chính là một cách giảm giá linh hoạt. Tuy nhiên, ông Kiên cho rằng, nếu nhìn dài hạn, khách hàng sẽ rất cân nhắc khi quyết định mua căn hộ. Bởi việc cho thuê căn hộ còn phụ thuộc vào vị trí dự án, giá cho thuê, cũng như đơn vị quản lý có chuyên nghiệp hay không.

Trao đổi với ĐTCK, một số nhà đầu tư cũng cho rằng, việc chủ đầu tư hỗ trợ lợi tức cho khách mua mới sẽ khiến những khách hàng cũ bất bình và tìm cơ hội để kiện chủ đầu tư. Ngoài ra, mức giá bán vẫn quá cao nên việc hỗ trợ lợi tức ngắn hạn, dù khá lớn, chưa chắc đã đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư có tiền.

“Trên thực tế, gói hỗ trợ gây sốc và việc truyền thông thái quá đã tạo ra ‘cú sốc ngược’ đối với chính chủ đầu tư. Cú sốc này chắc chắn không tốt cho chủ đầu tư trong đợt mở bán tới đây và các đợt mở bán tiếp theo”, một nhà đầu tư địa ốc tại quận Cầu Giấy nhận định.

Trọng Tuyến

 [/chitiet]

READ MORE

[giaban][/giaban]

[motangan][/motangan]

[tomtat]

Đất nền ở Đồng Nai và các quận vùng ven TP.HCM đang được rao bán với "giá rẻ bất ngờ".

    [/tomtat]

[chitiet]

Bên mua "chịu đòn"

Hai tháng trở lại đây, tại các con đường, ngõ hẻm từ Suối Tiên (quận 9), đến các khu vực nội thành như quận 3, quận 1... TP.HCM xuất hiện các backdrop rao bán đất nền ở khu vực quận 9, quận 2 với mức giá "rẻ bất ngờ".

Sau khi mở bán đất nền khu dân cư (KDC) Mỹ Long 1, hôm 8/9 vừa rồi, Tổng công ty Thái Sơn đã mở bán KDC Mỹ Long II (P. Long Thạnh Mỹ, quận 9). Khu II có mức giá chào bán khá mềm, chỉ từ 250 triệu đồng/nền (50m²) tùy vào vị trí và bề rộng mặt đường nội bộ.

Đất dự án Nhà Bè

Trong khi đó, khu I với mức giá từ 426 triệu đồng/nền nhưng gần chợ, nhà thờ và liền kề với ba dự án KDC khác. Theo lý giải của nhân viên kinh doanh Công ty, khách hàng có thể xây nhà sau 3 tháng nữa (hoàn tất cơ sở hạ tầng) và sẽ thanh toán 5% còn lại trong tổng số tiền sau khi nhận sổ đỏ.

Khác với những năm trước, ở các quận vùng ven thường mở bán những dự án đất nền biệt thự giá từ 4 tỷ đồng/nền, một năm trở lại đây, các chủ đầu tư tiến đến xu hướng thu nhỏ diện tích nền biệt thự để giá dao động từ 2 - 4 tỷ đồng/nền, nhằm giảm áp lực tài chính cũng như mở rộng đối tượng khách hàng.

Ngoài các chủ đầu tư lớn, có uy tín, hiện ở khu vực quận 9 và quận 2 xuất hiện nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ quảng cáo sản phẩm khắp nơi, song chỉ đơn thuần là dạng "té nước theo mưa".

Theo chia sẻ của một chủ văn phòng giao dịch nhà đất trên đường Dương Đình Hội (quận 9), thị trường nhà đất ở quận 9 đang xôn xao chuyện đất nền giá 200 - 250 triệu/nền ở các khu Long Trường, Long Thạnh Mỹ.

Đây là mức giá được xem là phù hợp với túi tiền của nhiều tri thức trẻ. Nắm bắt được tâm lý này, dân đầu tư nhỏ lẻ chấp nhận bỏ ra 5 - 7 tỷ đồng ban đầu để mua đất làm "dự án" (chủ yếu là đất nông nghiệp) và sau đó tự ý phân lô bán nền.

Chủ văn phòng này lý giải, các khu "dự án" như thế đều bán cho khách hàng dưới dạng "đồng sở hữu". Chẳng hạn, khu đất được phân thành 40 nền thì 39 người mua phải ký cam kết "đồng sở hữu - sử dụng cùng một sổ”.

Dĩ nhiên, giấy tờ, hợp đồng mua bán vẫn được chứng nhận của phường nhưng thực tế đó chỉ là xác nhận mua bán, không có giá trị khi tiến hành tách sổ đỏ hay xin giấy phép xây dựng. Và dĩ nhiên, hệ quả là bên bán "vốn ít, lời to" nhưng bên mua phải chịu "đòn".

Thực tế chứng minh, gần đây, hơn 20 căn nhà xây dựng trái phép đã bị tháo gỡ khi người mua theo thủ tục mua bán dễ dãi này. Được biết, tình trạng này cũng đang xảy ra ở nhiều khu vực thuộc huyện Nhà Bè.

Rẻ chớ mừng, bèo đừng ham

Không riêng TP.HCM, giao dịch đất nền ở các vùng lân cận như Đồng Nai, Bình Dương cũng đang bắt đầu có giao dịch trở lại. Đoạn từ ngã ba Vũng Tàu đến Long Thành tràn ngập thông tin bán đất. Tuy nhiên, ở thời điểm này, rất khó xảy ra cảnh cung thấp hơn cầu như trước.

Gần Khu công nghiệp Tam Phước (xã Tam Phước, TP. Biên Hòa, Đồng Nai), khá nhiều nền 100m² được rao với giá "thượng vàng hạ cám", từ 60 - 180 triệu/nền.

Một "cò đất" tại khu Tam Phước dẫn chúng tôi "dạo" vòng quanh từ Khu công nghiệp Tam Phước đến Trường Lục quân II... giải thích, giá rao bán là thế nhưng "tiền nào của nấy, đừng thấy giá rẻ mà vội mừng".

Thực tế thì những nền giá 60 - 70 triệu đồng vẫn có nhưng chủ yếu là đất trồng cây lâu năm, nằm khá sâu so với quốc lộ 51 và phải ít nhất 5 - 10 năm tới mới thấy được... tiềm năng!

Tuy nhiên, với những khu đất có hạ tầng kết nối tốt với trục quốc lộ 51, gần chợ, trường học, hoặc ngay chợ, giá không dưới 300 triệu đồng/nền. Tại văn phòng giao dịch nằm gần UBND xã Tam Phước, chúng tôi chứng kiến khách hàng đều đặn đến tìm hiểu mua đất, chủ yếu từ TP.HCM và các khu vực ngoại tỉnh.

Một cặp vợ chồng đang tìm mua nền 200m² ở gần Khu công nghiệp Long Đức với ý định chuyển nhà từ Hóc Môn (TP.HCM) xuống cạnh chỗ làm là khu công nghiệp Long Đức để tiết giảm thời gian và chi phí.

Song, về phía người mua, đặc biệt là mua để ở phải thật cẩn trọng trong các thủ tục pháp lý vì không ít chủ đầu tư nhỏ lẻ ở Đồng Nai cũng sử dụng chiêu "đồng sở hữu" như ở TP.HCM.

Sau thời gian phát triển "nóng" (giai đoạn 2006 - 2007), Bình Dương bất động sản trở thành thị trường bão hòa, đa số đất nền giao dịch ở thị trường thứ cấp.

Gần đây, rải rác một số dự án mới được phân phối ra thị trường. Được biết, sắp tới, Công ty Địa ốc Kim Oanh phân phối một dự án đất nền do Becamex làm chủ đầu tư với mức giá thấp nhất là 200 triệu đồng/100m².

Song, sau sự xuất hiện của Tập đoàn Tokyu và dự án Sora Gardens cũng như căn hộ giá từ 450 triệu của Nam Long đã hướng sự chú ý của thị trường sang phân khúc căn hộ.

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, thị trường nhà ở Bình Dương khá hấp dẫn đối với người mua là khách ngoại tỉnh, đặc biệt là từ TP.HCM và Hà Nội. Hầu hết người mua là các nhà đầu tư dài hạn nhằm thu lợi từ việc tăng giá nhà đất hoặc tìm kiếm lợi nhuận bằng cách cho thuê.

Đỗ Hải

 [/chitiet]

READ MORE

Theo một nguồn tin từ NHNN, tính đến ngày 20/9, các ngân hàng đã giải ngân được 159,46 tỷ đồng cho các khách hàng cá nhân và doanh nghiệp từ gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng.

Cụ thể, tính từ thời điểm bắt đầu triển khai cho vay từ tháng 6/2013 tới ngày 20/9/2013, các ngân hàng đã cam kết cho vay 510 khách hàng cá nhân với số tiền là 172 tỷ đồng, đã giải ngân cho 494 khách hàng với số tiền là 115 tỷ đồng.

Đối với khách hàng doanh nghiệp, đã có 4 DN được ký hợp đồng tín dụng với số tiền 748 tỷ đồng, đã giải ngân được 44,46 tỷ đồng.

Nguyên nhân khiến gói tín dụng hỗ trợ nhà ở giải ngân còn chậm, bên cạnh các vướng mắc về thủ tục thủ tục thế chấp để vay vốn ngân hàng, còn do khó khăn về nguồn cung nhà ở.

Được biết, hiện Bộ Xây dựng đã gửi danh sách gần 60 dự án thuộc đối tượng được vay vốn theo gói tín dụng hỗ trợ nhà ở; tuy nhiên phần lớn danh mục các dự án nhà ở xã hội này mới đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục xây dựng hoặc chuyển đổi công năng từ dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội để khởi công.

Theo phản ánh của các doanh nghiệp thì thời gian để hoàn tất các thủ tục này không thể nhanh được. Do đó, các ngân hàng cũng chưa giải ngân được khi doanh nghiệp chưa hoàn tất thủ tục.

Để khắc phục, Bộ Xây dựng và chính quyền các địa phương cần đẩy nhanh việc xét duyệt và hoàn tất các thủ tục có liên quan cho doanh nghiệp; đẩy nhanh triển khai dự án nhà ở xã hội để bán cho các đối tượng có đủ điều kiện.

L.T

THỜI BÁO NGÂN HÀNG

READ MORE

[giaban][/giaban]

[motangan][/motangan]

[tomtat]

Thiếu vắng vai trò của thẩm định giá (TĐG) độc lập trong các hoạt động tín dụng giữa doanh nghiệp và ngân hàng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tỷ lệ nợ xấu có tài sản đảm bảo là tài sản/bất động sản cao như hiện nay.

    [/tomtat]

[chitiet]

Đó là quan điểm của ông Ngô Văn Phương, Quản lý bộ phận Tư vấn và thẩm định giá của CBRE, thẩm định viên đầu tiên tại Việt Nam nhận bằng chứng nhận do Viện thẩm định giá Hoàng gia Anh cấp.

Ông có nhận xét gì về việc các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp ít sử dụng dịch vụ thẩm định giá của một tổ chức trung gian uy tín. Đó có phải là một trong những nguyên nhân dẫn đến tỷ lệ nợ xấu cao ở các khoản vay có tài sản đảm bảo là tài sản/bất động sản như hiện nay?

So với các nước khác, dịch vụ TĐG tại Việt Nam vẫn trong giai đoạn sơ khai, thể hiện qua các đặc điểm sau.

Thứ nhất, số lượng doanh nghiệp TĐG hay thẩm định viên chưa nhiều. Ngành TĐG còn đang loay hoay với việc áp dụng khái niệm giá trị thị trường và các nguyên tắc đi kèm để xác định giá trị thị trường công bằng và chính xác nhất.

Thứ hai, đại bộ phận người dân, khi mua bán tài sản, đất đai, thường tự đánh giá tài sản mà không cần ý kiên chuyên môn, hoặc nếu có thì chỉ là tham khảo nguồn thông tin“không chính thống”. Do đó, giá thường được định quá cao hoặc không phát hiện ra các yếu tố rủi ro trong mua bán tài sản. TĐG không chỉ thực tế là một môn khoa học mà còn là cả một nghệ thuật.

Thứ ba, việc định giá tài sản cho vay thế chấp từ trước tới nay là chuyện nội bộ của các ngân hàng. Tuy nhiên, TĐG nội bộ của ngân hàng chưa đáp ứng được yêu cầu của thị trường do những xung đột về lợi ích (ngân hàng và khách hàng), do hạn chế về kinh nghiệm, dẫn tới định giá quá cao hoặc quá thấp. Việc tồn tại bộ phận định giá của ngân hàng từ trước tới nay chủ yếu nhằm mục đích quản lý rủi ro các tài sản đảm bảo của ngân hàng. Ngân hàng vẫn “độc quyền” trong dịch vụ TĐG, chưa sẵn sàng chuyển việc này sang các công ty TĐG chuyên nghiệp.

Một trong những nguyên nhân quan trọng của nợ xấu có tài sản đảm bảo là bất động sản chiếm tỷ lệ cao, hay bong bóng bất động sản trên thế giới là do định giá sai. Định giá sai có thể do chất lượng và kinh nghiệm của thẩm định viên, nhưng chủ yếu lại là nguyên nhân khách quan đến từ những yếu tố bên ngoài tác động tới giá trị và việc định giá.

Nói như ông thì TĐG độc lập là cần thiết trong các hoạt động tín dụng có tài sản thế chấp?

Sử dụng TĐG độc lập là yêu cầu tất yếu của kinh tế thị trường, là thông lệ ở các thị trường phát triển. Nhưng đây là chiến lược lâu dài, không thể ngay lập tức thay thế công ty quản lý nợ và khai thác tài sản hay công ty định giá của ngân hàng. Hiện tại, theo đánh giá của chúng tôi, tuy chưa nhiều nhưng cũng ghi nhận một số ngân hàng thương mại cổ phần đã đánh giá đúng được tầm quan trọng của việc thuê định giá ngoài để hạn chế, phòng ngừa và giải quyết nợ xấu.

Vậy hiện tại, dịch vụ TĐG độc lập có thể đóng góp gì cho quá trình xử lý nợ xấu có tài sản đảm bảo là bất động sản, theo ông?

Chúng tôi cho rằng, vai trò của TĐG độc lập đối với việc xử lý nợ xấu còn tương đối mờ nhạt. Theo kinh nghiệm giải quyết nợ xấu tại một số nước, việc cần làm đầu tiên là đánh giá giá bán của nợ xấu tại thời điểm hiện tại. Giá trị sổ sách, ghi nhận từ trước là bao nhiêu không còn quan trọng nữa, bây giờ điều cốt yếu là thanh lý được bao nhiêu. Khi thị trường bất động sản đóng băng như hiện nay, giá trị của tài sản đảm bảo giảm xuống là đương nhiên, trước giảm 10% nay chỉ còn 50% thậm chí ít hơn. Nếu không có TĐG độc lập thì người có trách nhiệm rất khó để đưa ra quyết định và việc không dám quyết định dẫn đến xử lý nợ xấu kéo dài.

Nhiều doanh nghiệp có nhu cầu bán bất động sản nhưng thường đưa ra mức giá cao, khiến bên mua không chấp nhận được. Lời tư vấn của ông trong tình huống này là gì?

Vai trò của dịch vụ TĐG là đưa ra giá trị xác thực nhất của tài sản, là giá trị mà ở đó người mua và người bán dễ dàng gặp nhau nhất. Đây không nhất thiết là giá giao dịch cuối cùng của tài sản, nhưng sẽ là căn cứ căn bản để hai bên thương thảo với nhau. Việc thuê TĐG nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên, đảm bảo tính khách quan. Những khó khăn thường gặp với thẩm định viên trong thời điểm này là làm sao để người bán nhận biết được giá trị thực của tài sản. Bất động sản tăng trưởng quá nhanh, quá nóng trong những năm gần đây đã làm các chủ đất/dự án ảo tưởng về giá trị của tài sản của mình.

Được biết, gần đây, có nhiều hơn nhà đầu tư nước ngoài sử dụng dịch vụ TĐG của CBRE. Điều đó có phải là dấu hiệu cho thấy, nhà đầu tư nước ngoài đang quan tâm nhiều hơn đến thị trường bất động sản Việt Nam?

Việc sử dụng dịch vụ TĐG của nhà đầu tư nước ngoài là việc rất bình thường. Họ sử dụng dịch vụ TĐG trong tất cả các giai đoạn phát triển của dự án. Từ khi nghiên cứu thị trường, huy động vốn, tới các thương vụ M&A. Hiện nay, CBRE ghi nhận một số lượng đáng kể các yêu cầu định giá cho mục đích M&A. Từ đầu năm tới giờ, theo thống kê của chúng tôi, trên 50% các yêu cầu định giá thuộc mục đích này.

Thu Hương thực hiện

ĐẦU TƯ CHỨNG KHOÁN

 [/chitiet]

READ MORE

[giaban][/giaban]

[motangan][/motangan]

[tomtat]

Ngày càng có nhiều thương vụ M&A được tiến hành thành công mà tài sản được mua lại chủ yếu bằng vốn vay (Leveraged buyouts – LBO).

    [/tomtat]

[chitiet]

Điều này được giới chuyên gia đánh giá đã và đang trở thành một hình thức M&A phổ biến

Từ vụ Hanel mua lại khách sạn Daewoo Hà Nội

Trong tầm ngắm của nhiều “thợ săn” nội và ngoại, Daewoo Hà Nội là một địa chỉ kinh doanh dịch vụ sở hữu vị trí vàng – một cửa ngõ Thủ đô ngay nội đô Hà Nội. Một trong những thợ săn danh tiếng, có tiềm lực và có cơ hội để việc sở hữu Daewoo Hà Nội gần như chỉ còn trong gang tấc vào thời điểm Daewoo hé lộ ý định bán, là một DN lớn – đồng hương của chủ sở hữu Daewoo cũ - Lotte Hàn Quốc. Năm 2010, Lotte sở hữu một lô đất lớn đối diện Daewoo nên việc nhắm Daewoo để hợp nhất đất đai và mở rộng quy mô hạ tầng đầu tư với hai bên mua bán đều là chuyện dễ đoán.

Cũng năm 2010, Daewoo thông báo kế hoạch bán toàn bộ 70% vốn tại liên doanh Daeha (trong đó tài sản quan trọng chính là khách sạn Daewoo) cho Lotte. Tháng 1/2011, Daewoo và Lotte ký một bản ghi nhớ, theo đó, Lotte sẽ trả 111 triệu USD để sở hữu 100% cổ phần của Daewoo tại Daeha. Tuy nhiên, sự trỗi dậy của Hanel, một đối tác liên doanh tưởng như lép vé trong thương vụ săn mua mà Daewoo không để ý vào phút chót, đã lật ngược thế cờ. Hanel khi đó tuy chỉ năm 40% trong liên doanh Daewoo - Hanel để đầu tư Khu công nghiệp Sài Đồng A với Cty liên doanh Daewoo – Hanel, mà giá trị vốn góp được quy đổi bằng quyền sử dụng 407 ha đất và mặc dù dự án này chưa đi đến đâu do phía Daewoo chưa góp đủ tiền mặt, nhưng đất mà Hanel đại diện đưa vào quyền vốn góp thì vẫn còn nguyên đó. Quan trọng hơn, Hanel đang nắm chắc trong tay điều khoản về quyền “ưu tiên mua” thuộc về các đối tác trong Liên doanh. Điều đó có nghĩa, khi mà Daewoo bán cổ phần, hay bán tài sản thay cho cổ phần trong tổ hợp Daeha thì Hanel sẽ được ưu tiên mua, và ngược lại. Theo giới thạo tin, đất mà Hanel đưa vào tổ hợp liên doanh để triển khai khách sạn Daewoo trước đây, là một… ao rau muống.

Nói một cách khác, mua lại bằng quyền ưu tiên góp vốn liên doanh là ao rau muống, chuyện Hanel sở hữu Daewoo có thể ví như một thương vụ ly kỳ, ngoạn mục nhưng cũng là bài học rất đáng giá trong các thế liên doanh mà hầu hết xưa nay phần bị thiệt đều thuộc về phía DN Việt. Mặt khác, giá trị thương vụ mua lại 70% cổ phần của Daewoo, với giá được cho là khoảng 100 triệu USD đó, khi đó, không hề nhỏ và theo các nguồn tin, phần lớn do Hanel được đảm bảo tài chính một tổ chức tín dụng và một số DN nhà nước khác. Hanel rõ ràng đã sở hữu Daewoo không hoàn toàn bằng tiền túi của mình.

Đến những thương vụ khác

Một số các thương vụ DN nước ngoài mua lại DN VN và DN trong nước M&A với nhau mà hình thức LBO là chủ đạo cũng đã diễn ra trên thị trường. Thương vụ đình đám Thiên Minh mua lại chuỗi khách sạn Victoria cũng là một điển hình của LBO. Cụ thể, để hoàn tất kế hoạch đầu tư 45 triệu USD mua lại toàn bộ chuỗi 6 khách sạn và resort của EEM Victoria (HK) Limited tại VN, trở thành thương vụ lớn nhất trong ngành du lịch và khách sạn, Thiên Minh đã được Cty Tài chính quốc tế (IFC) cho vay 12 triệu USD, trong đó có 3,5 triệu USD có thể chuyển đổi thành cổ phiếu.

Ở chiều ngược lại, thương vụ bán cho nhà đầu tư nước ngoài: PT Semen Gresik mua lại Xi măng Thăng Long, cũng là M&A với hình thức LBO. Đây được xem là một thương vụ khủng mà theo đánh giá của ông Nguyễn Quang Thuân - TGĐ CTCP Truyền thông Tài chính StoxPlus, nó mang tầm cỡ quốc gia và được sự ủng hộ từ Chính phủ hai nước. PT Semen Gresik là một Cty của Indonesia do Nhà nước sở hữu chi phối. Cty xi măng Thăng Long là một trong những Cty Xi măng lớn nhất của VN, có cổ đông lớn nhất lúc đó là Geleximco – Cty CP XNK Tổng hợp HN, tất nhiên, muốn bán 70% cổ phần cho DN nước ngoài, cũng phải được sự cho phép của Chính phủ do DN có lĩnh vực hoạt động liên quan đến quyền khai thác tài nguyên môi trường. Theo Giám đốc tài chính của PT Semen Gresik – Ahyanizzaman tiết lộ với báo chí Indonesia, nguồn vốn được sử dụng để mua cổ phần từ Geleximco bao gồm 40% vốn tự có của DN và 60% vốn vay.

Một chuyên gia tư vấn đầu tư cho hay từ trường hợp mua bằng vốn vay của PT Semen Gresik, và kéo theo là xu hướng đầu tư vào ngành xi măng, không loại trừ các bên mua sẽ sử dụng chính thỏa thuận góp vốn được ký kết, và sau đó là tài sản được hình thành từ khoản vay mua, để vay tiếp những khoản vốn mới và thực hiện M&A liên hoàn trong cùng ngành – một chiến lược thâu tóm mà DN Việt sẽ khó chống đỡ.

Tóm lại, dù xu hướng LBO trên thị trường M&A thời gian qua chưa thực phổ biến tại VN, song với những diễn biến của khoảng 2,3 năm trở lại đây, thì có nhiều khả năng hình thức M&A bằng LBO sẽ sớm trở thành “chuyện thường” và sẽ được nhiều DN, đặc biệt các tập đoàn ưa chuộng. Hình thức này, theo ông Johan Nyvene - TGĐ CTCK HSC, nếu có rủi ro, phần lớn sẽ là rủi ro trước hết cho chính bên mua do bên mua sẽ phải chịu trách nhiệm danh mục đầu tư của mình khi không phải bằng nguồn vốn tự có, thậm chí nếu bên mua lạm dụng đòn bẩy tài chính lãi suất cao để khuếch đại danh mục đó.

Ngoài ra, cũng không loại trừ bên mua đặt kỳ vọng và định giá tài sản bên bán quá cao, nhưng thực tế hoạt động kinh doanh sau đó lại không được như mong đợi, thì những kế hoạch “phụ” đi kèm như phát hành cổ phiếu, thế chấp tài sản vừa được vay mua để vay tiền trả nợ… cũng sẽ gặp khó khăn.

Tất nhiên, trong nhiều trường hợp M&A bằng LBO, bên bán cũng không phải không có rủi ro. Bởi nếu bên mua bị “giữa đường đứt gánh” về vấn đề tài chính (do không chủ động vốn tự có), hai bên nếu phải hủy thỏa thuận hợp đồng thì chi phí cơ hội mà bên mua phải mất là không hề nhỏ.

Lê Mỹ

 [/chitiet]

READ MORE

[giaban][/giaban]

[motangan][/motangan]

[tomtat]

Giá nhà đất ở Việt Nam được ghi nhận cao gấp 25 lần thu nhập của người dân, 5 lần so với khu vực, tăng 100 lần so với 20 năm trước.

    [/tomtat]

[chitiet]

Theo đánh giá của ông Đặng Đức Thành, Ủy viên BCH VCCI, thị trường bất động sản Việt Nam mới được hình thành rõ khoảng 10 năm trước, có thể nói đó vẫn là một thị trường còn non trẻ, và nhiều tiềm năng. Trải qua hơn 10 năm thị trường BĐS đã có nhiều sự biến động mạnh, khiến giá nhà đất được đẩy lên rất cao, vượt qua khả năng hấp thụ của đại bộ phận người dân. Tuy nhiên, một hai năm gần đây, “quả bóng” này bắt đầu xì hơi và dần trở về giá trị thực của nó.

Yếu tố đầu tiên khiến giá bất động sản tăng là lãi suất cho vay ở Việt Nam quá cao, và kéo dài nhiều năm (năm 2010 -2011 xoay quanh 18%, năm 2012 khoảng 15%, và 3 tháng 2013 khoảng 14%), trong khi trên thế giới và khu vực lãi suất chỉ khoảng 7%/năm. Đây là yếu tố đầu tiên làm tăng cao chi phí, và tác động mạnh nhất đến hoạt động kinh doanh của các công ty BĐS.

Thứ hai, hiện nay chủ đầu tư bất động sản phải đóng tiền sử dụng đất theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009, là tính quyền sử dụng đất theo giá thị trường làm ảnh hưởng mạnh đến tăng giá cả nhà đất ở Việt Nam.

Thứ ba, mỗi dự án xin cấp phép cũng mất trung bình 3-5 năm, kéo dài quá lâu nên dẫn đến phát sinh rất nhiều chi phí hành chính, điều này cũng góp phần bổ sung vào chi phí đầu vào của dự án, làm đẩy giá nhà đất lên cao.

Thứ tư, là do tình trạng “xí phần” dự án, đầu tư tràn lan trong khi việc cấp phép dự án BĐS của chính quyền còn lỏng lẻo, làm cho sự phát triển không cân xứng,là một nguyên nhân quan trọng gây biến động mạnh giá cả bất động sản.

Yếu tố quan trọng cuối cùng mà ông Thành chỉ ra là hiện tượng biến động giá bất động sản theo chính sách tiền tệ -tín dụng, giá BĐS tăng giảm theo chính sách quản lý chặt chẽ hay nới lỏng.

Điều này lại càng làm giá BĐS biến động tăng mạnh khi Nhà nước quản lý các tập đoàn, tổng công ty chưa chặt chẽ, đã xảy ra tình trạng tập trung lượng tiền lớn hàng chục ngàn tỷ VNĐ đầu tư trái nghành nghề, phần lớn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đẩy giá lên cao.

Khánh An

VNMEDIA

 [/chitiet]

READ MORE

“Chúng tôi đưa ra giải pháp làm ấm dần thị trường BĐS như quy hoạch lại thị trường, mở rộng cho nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào bất động sản, mở rộng tín dụng cho người mua nhà”.

Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng (giữa) cùng Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Bùi Quang Vinh (trái) và Bộ trưởng Bộ Công Thương Vũ Huy Hoàng tham dự Diễn đàn Đầu tư Việt-Mỹ. Ảnh Chinhphu.vn

Trong chuyến công tác tại Hoa Kỳ, trưa 27/9 theo giờ địa phương, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng đã tham dự Diễn đàn Đầu tư Việt-Mỹ, đồng thời đối thoại với các doanh nghiệp lớn của Hoa Kỳ.

Sau khi có bài phát biểu quan trọng, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng đã có cuộc đối thoại với hơn 50 doanh nghiệp lớn trong nhiều lĩnh vực của Hoa Kỳ. Phần đối thoại đã được Cổng Thông tin điện tử Chính phủ truyền trực tiếp.

Tại buổi đối thoại, đồng Chủ tịch một công ty tài chính có hợp tác với châu Á đã đưa ra câu hỏi: "Đầu năm nay (chúng tôi) có đầu tư vào dự án liên danh với Vingroup để hoàn thành dự án Royal City. Tuy nhiên, đến nay thị trường bất động sản rất ảm đạm. Chính phủ làm gì kích cầu bất động sản?"

"Tôi đã gặp các bạn ở Hà Nội. Tôi hoan nghênh đầu tư của các bạn vào Vingroup , một đầu tư đầu tiên của nước ngoài vào đầu tư tư nhân ở Việt Nam, trong lĩnh vực bất động sản", Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng nói.

Thủ Tướng cũng cho biết thêm: "Chúng tôi đưa ra giải pháp làm ấm dần thị trường này: quy hoạch lại thị trường, mở rộng cho nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào bất động sản, mở rộng tín

Quỹ đầu tư Warburg Pincus đã chính thức ký hợp đồng góp 200 triệu USD để mua khoảng 20% cổ phần trong Vincom Retail, công ty thành viên của Vingroup - Tập đoàn BĐS hàng đầu Việt Nam trong tháng 5/2013.

dụng cho người mua nhà… Giải pháp này không có gì mới, đã được thực hiện ở nhiều nước như Nhật, Mỹ... nhưng gắn kết với các giải pháp đặc thù của Việt Nam, tôi tin rằng thời gian tới thị trường sẽ ấm lên và 200 triệu đầu tư của ngài vào Việt Nam sẽ thành công".

Ở một câu hỏi khác, đồng Chủ tịch một quỹ đầu tư tài chính ở Việt Nam cho rằng: "Năm 2007 chỉ số cạnh tranh của Việt Nam rất cao nhưng giờ lại không cao như vậy". Vị này cũng đưa ra câu hỏi "Chính phủ Việt Nam làm gì để thu hút các nhà đầu tư quay trở lại Việt Nam?"

Trả lời câu hỏi trên, thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng khẳng định: "Khủng hoảng tài chính, suy thoái kinh tế tác động vào Việt Nam. Kinh tế VN không tăng trưởng cao như 10 năm trước. 3 năm qua chúng tôi chủ động điều tiết tăng trưởng để ổn định kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên tăng trưởng 3 năm qua, từ 2010 đến nay, vẫn đạt bình quân 5,6%/năm. Nợ xấu của hệ thống NH theo chuẩn quốc tế là 7%, nhưng quan trọng là đã kiểm soát nợ xấu không tăng lên.

"Mục tiêu Việt Nam đặt ra đến cuối 2015 nợ xấu dưới 3%. Ông Thống đốc NHNN đã cam kết trước Quốc hội điều đó. Chúng tôi tin là sẽ làm được", Thủ Tướng nói.

Bên cạnh đó Thủ Tướng Nguyễn Tấn Dũng cũng cho biết: "Chúng tôi đã mở cửa khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường vốn. Hiện nay, đầu tư FII vào thị trường chứng khoán rất tốt. Theo UB chứng khoán Nhà nước, gần đây đầu tư này đã đạt 8 tỷ USD. Tối nay, tôi đã chứng kiến ký kết một hợp tác đầu tư lĩnh vực bảo hiểm. Ở Việt Nam có 40 ngân hàng 100% vốn nước ngoài có chi nhánh tại Việt Nam.

Hiện, nhà đầu tư nước ngoài được nắm cổ phần 30% trong TCTD. NHNN cũng đang xem xét nới rộng tỷ lệ này. Chúng tôi cam kết mở thị trường tài chính không kém gì các nước trong khu vực. Mời các bạn tham gia thị trường tài chính, tiền tệ của Việt Nam".

Tuệ Minh (Lược ghi)

Theo Trí Thức Trẻ

READ MORE